상가임대차계약서 작성 시 주의사항

 

 

처음 가게를 열거나 사무실을 옮길 때 가장 먼저 부딪히는 게 바로 상가임대차계약서입니다. 저도 창업을 준비하면서 처음 계약서를 마주했을 때는 도장만 찍으면 끝나는 줄 알았어요. 그런데 하나하나 들여다보니 작은 문구 하나가 몇 백만 원의 차이를 만들 수 있다는 걸 깨달았죠. 계약서는 종이 몇 장 같아 보여도 사실 내 사업의 안전벨트 같은 역할을 합니다. 제대로 챙기면 사고를 막아주지만, 대충 넘기면 예상 못 한 곳에서 브레이크가 풀려버리듯 위기가 찾아옵니다. 그래서 오늘은 상가임대차계약서 작성 시 주의사항을 이야기해보려고 해요.

 

계약 전 반드시 확인해야 할 기본 요소

상가임대차계약서에는 기본적으로 임대인과 임차인의 인적 사항, 임대 목적물의 주소와 면적, 임대 기간, 임대료와 보증금, 관리비, 계약 해지 조건 등이 담깁니다. 겉으로는 단순해 보이지만 세부 조항 하나하나가 임차인의 권리를 지켜주는 중요한 장치가 되죠. 예를 들어 실제 면적과 등기부등본상 면적이 다른 경우가 종종 있는데, 임대인이 제시하는 면적이 실제보다 크게 표시되는 경우 추가 관리비를 내야 하는 불합리한 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 전 등기부등본을 반드시 확인하고, 계약서에 ‘등기부등본상 면적 기준’이라는 문구를 넣는 것이 안전합니다.

 

임대차 기간과 계약 갱신요구권

많은 분들이 간과하는 부분이 바로 임대차 기간인데요. 일반적으로 상가임대차보호법에 따라 임차인은 최소 10년까지 계약 갱신 요구를 할 수 있습니다. 하지만 계약서에 애매한 표현이 들어가 있으면 임대인이 갱신을 거부하는 사례가 생길 수 있어요. 실제로 제 지인도 2년 계약을 맺고 영업을 시작했는데, 장사가 잘되자 임대인이 재계약을 거부해서 급히 다른 곳으로 옮겨야 했습니다. 이런 경우를 방지하려면 계약서에 ‘임차인은 상가임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있다’라는 조항을 명시하는 것이 좋습니다.

 

권리금과 인테리어 비용

상가 임대차에서 자주 분쟁이 발생하는 부분이 권리금과 인테리어 비용입니다. 특히 장사가 잘되는 자리일수록 권리금이 높아지는데, 계약서에 권리금 승계 조건이 명확히 들어가지 않으면 나중에 문제가 생길 수 있습니다. 예전에 제가 알아봤던 상가도 권리금 3천만 원을 요구했는데 계약서에는 권리금에 대한 언급이 전혀 없더군요. 이런 경우 추후 분쟁이 생기면 임차인이 권리금을 보호받기 어렵습니다. 따라서 계약서에 ‘권리금 회수 기회 보장’ 조항을 반드시 넣어두는 게 안전합니다. 또한 인테리어 비용 역시 임차인이 부담하는 경우가 대부분인데, 계약 종료 시 원상복구 범위를 구체적으로 명시해두지 않으면 추가 비용을 떠안게 됩니다. 예를 들어 조명이나 에어컨 철거까지 요구받는 경우도 있으니 꼼꼼히 따져보셔야 합니다.

 

 

임대료와 관리비 산정 방식

임대료는 매달 고정적으로 내는 금액이라 비교적 단순해 보이지만, 관리비는 예상보다 훨씬 많은 변수가 있습니다. 건물마다 관리비 산정 방식이 다르고, 항목이 모호한 경우가 많습니다. 예전에 제가 사용했던 공유오피스도 관리비 명세서에 ‘기타 관리비’라는 항목으로 일정 금액이 청구되곤 했는데, 사용 내역을 알 수 없어 답답했던 경험이 있습니다. 상가 계약 시에는 관리비 항목을 구체적으로 명시하고, 정산 방법까지 계약서에 기재해야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

 

보증금 반환 조건

보증금은 계약 기간이 끝났을 때 돌려받아야 하는 돈이지만 실제로는 쉽게 돌려받지 못하는 경우도 많습니다. 특히 건물주가 자금 사정이 좋지 않거나 건물이 경매에 넘어가는 상황이 발생하면 보증금을 지키기 어렵습니다. 이를 대비해 확정일자를 받아두고, 필요하다면 전세권 설정까지 고려하는 것이 좋습니다. 확정일자는 가까운 주민센터에서 손쉽게 받을 수 있고, 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 최소한의 장치가 됩니다.

 

 

특약 사항의 중요성

계약서 맨 마지막에 ‘특약’란이 있는데요. 이 부분을 소홀히 하면 나중에 골치 아픈 상황이 생깁니다. 예를 들어 간판 설치 위치, 영업시간 제한, 주차장 사용 조건 등은 계약서 본문에 잘 안 들어가는 경우가 많아요. 하지만 특약에 구체적으로 명시해두면 분쟁을 예방할 수 있습니다. 저도 예전에 특약에 ‘임차인은 1층 외부 간판 설치를 허용한다’라는 문구를 넣어둔 덕분에 건물주가 간판 철거를 요구했을 때 당당히 거절할 수 있었습니다.

 

 

실제 사례에서 배우는 교훈

제가 직접 경험했거나 주변에서 들었던 사례들을 보면, 계약서를 대충 보고 사인했다가 손해를 보는 경우가 많습니다. 특히 소상공인이나 자영업을 처음 시작하는 분들은 임대차보호법 같은 법률 지식이 부족하다 보니 불리한 조건을 그대로 받아들이는 경우가 많아요. 한 지인은 권리금을 내고 입점했지만 계약서에 권리금 관련 조항이 없어서 나중에 다른 사람에게 넘길 때 권리금을 제대로 받지 못했습니다. 또 다른 지인은 관리비 내역이 불분명해서 매달 수십만 원을 더 부담해야 했죠. 이런 사례들을 보면 계약서가 단순한 서류가 아니라, 내 사업의 안전망이라는 사실을 실감하게 됩니다.

 

상가임대차계약서 작성 체크리스트

체크 항목	확인 포인트	놓치기 쉬운 부분
임대차 기간	계약 시작일·종료일, 갱신 요구권 명시	계약 만료 시 자동 종료 조항 주의
임대료·보증금	금액, 납부일, 반환 조건	확정일자 등록 여부
관리비	항목별 산정 방식, 정산 주기	‘기타 관리비’ 항목 불명확
권리금	회수 보장 조항 기재 여부	계약서에 미기재 시 분쟁 위험
원상복구	철거 범위, 인테리어 처리 기준	조명·에어컨까지 철거 요구 가능
특약사항	간판, 주차, 영업시간 등	빠뜨리면 임대인 유리하게 적용

 

상가임대차계약서를 쓰다 보면 처음에는 “다 거기서 거기겠지” 하고 쉽게 생각하기 쉽습니다. 그러나 영업을 시작하고 나면 작은 문구 하나가 발목을 잡는 경우가 많습니다. 위 체크리스트는 계약서에 반영해야 내 권리를 지켜주는 안전망이 됩니다. 예를 들어 관리비 항목을 구체적으로 적어두면 매달 정체불명의 비용을 내지 않아도 되고, 특약사항에 간판 설치나 영업시간을 명확히 해두면 나중에 건물주와 불필요한 신경전을 벌이지 않아도 됩니다. 계약서는 형식적인 절차가 아니라 내 사업을 든든하게 지켜주는 보험 같은 존재라는 점을 꼭 기억하시면 좋습니다.

 

마무리

상가임대차계약서 작성 시 주의사항을 살펴보았습니다. 상가임대차계약서는 딱딱하고 복잡해 보이지만 알고 보면 결국 ‘내 자리를 지키는 안전장치’입니다. 장사를 하다 보면 맛있는 메뉴나 멋진 인테리어처럼 눈에 잘 보이는 것에만 신경 쓰기 쉽지만, 진짜 중요한 건 눈에 잘 안 보이는 계약 조건일 때가 많습니다. 저 역시 시행착오를 겪으면서 ‘서류는 곧 내 권리’라는 걸 뼈저리게 느꼈습니다. 앞으로 계약서를 쓰실 때는 그냥 서명만 하지 마시고, 내가 운영할 공간을 하나하나 지켜내는 과정이라고 생각해보시면 좋겠습니다. 꼼꼼히 살피고, 필요하다면 특약까지 챙기면서 내 사업의 든든한 기초를 다져보세요. 그래야만 예기치 못한 상황에서도 흔들림 없이 내 자리에서 버틸 수 있을 겁니다.